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La plus-value immobilière

La plus-value immobilière

Publié le : 01/01/2022 01 janvier janv. 01 2022
Rédaction

La plus-value immobilière correspond au surplus gagné lors de la vente d’un bien immobilier ou de parts de sociétés immobilières, effectuée par des particuliers ou par des sociétés de personnes. 
Dès lors qu’une plus-value est réalisée, celle-ci est soumise à l’impôt, avec possibilité pour le déclarant, de bénéficier d’abattement, voire d’exonérations. 
 

Rappels liminaires concernant la détermination du montant de la plus-value immobilière


Le calcul de la plus-value immobilière obéit à une soustraction simple. Il s’agit de la formule : Plus-value = Prix de vente – prix d’achat. 

Pour déterminer le prix de vente, il suffit de se reporter au montant mentionner dans l’acte de vente, lequel peut si nécessaire être diminué de la TVA, des frais de levée d’hypothèque, de réalisation des diagnostics immobiliers, etc. 

Pour le prix d’achat, il s’agit de celui dont s’est acquitté le vendeur, diminué au besoin des dépenses effectuées pour l’amélioration, la rénovation ou la construction du bien immobilier. 
Si le montant est connu, le prix peut être majoré des frais d’enregistrement, sinon faire l’objet d’une majoration forfaitaire portée à 7,5% du prix d’acquisition. 
 

Cas où la plus valus-immobilière n’est pas due 


Certaines situations permettent l’exonération de la plus-value immobilière, en fonction de conditions propres au bien immobilier, au vendeur, sinon à l’acheteur. 

Selon la nature du bien immobilier objet de la cession, la plus-value n’est pas due dans les hypothèses où la vente porte : 
  •     Sur un bien dont le montant du prix de vente est inférieur à 15 000 euros ;
  •    Sur un bien dont la nature est une résidence principale ou ses dépendances ;
  •   Sur un droit de surélévation ;
  •   Sur un bien détenu par son propriétaire depuis plus de 30 ans ;
  •    Sur un bien échangé dans le cadre d’une opération de remembrement ;
  •    Sur un bien autre que la résidence principale et lorsque le vendeur est propriétaire de sa résidence principale sur les quatre dernières années précédant la vente et que le prix est pour l’achat ou la construction de sa résidence principale, dans un délai de deux ans suivant la vente. 

Une exonération est prévue lorsque le vendeur est titulaire d’une pension vieillesse ou d’une carte mobilité inclusion et que son revenu fiscal n’est pas supérieur à 10 815 euros, ou bien s’il est résident d’un établissement social ou médico-social d’accueil des personnes âgées ou d'adultes handicapés et que son revenu fiscal n’est pas supérieur à 25 432 €. La plus-value immobilière n’est également pas due lorsque le vendeur n’a pas sa résidence fiscale en France. 

Enfin, si pour l’acheteur, la cession du bien immobilier concerne un organisme en charge du logement social ou un opérateur privé qui prend l’engagement de réaliser ou achever des logements sociaux, ainsi que si elle est relative à une expropriation ou l’exercice d’un droit de délaissement (sous condition du remploi pour la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois), alors il y a exonération de la plus-value immobilière. 
 

L’imposition de la plus-value et l’abattement pour durée de détention

Compte tenu du fait que la plus-value constitue au niveau fiscal un revenu de capital, son imposition est due au titre de l’impôt sur le revenu et au titre des prélèvements sociaux. 

Dans sa valeur actuelle, la plus-value immobilière est fixée à 36,2 %, dont 19% au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2% pour prélèvements sociaux. 
Une taxation supplémentaire fixée entre 2 et 6% du montant de la plus-value réalisée, peut être appliquée lorsqu’elle résulte de ventes autres que sur terrain à bâtir et dont le montant est supérieur à 50 000 euros.

Depuis 2013, les plus-values immobilières bénéficient d’un abattement fixé sur la durée de détention du bien, dès 6 ans de possession : 
  •    Entre la 6ème et 21ème année de détention du bien, il est prévu un taux d’abattement de 6% au titre de l’impôt sur le revenu et de 1,65% de prélèvements sociaux ;
  •     Pour la 22ème année de détention bien : il est prévu un taux d’abattement de 4% au titre de l’impôt sur le revenu et de 1,60% de prélèvements sociaux ;
  •    Au-delà de la 22ème année de détention du bien, il y a exonération de l’impôt sur le revenu et un taux d’abattement de 9% est appliqué sur les prélèvements sociaux ;
  •    Au-delà de la 30ème année de détention du bien, il est prévu une exonération complète. 

Par ailleurs, pour une promesse de vente conclue avant le 31 décembre 2023, les zones couvertes par une grande opération d'urbanisme ou par une opération de revitalisation du territoire bénéficient d’un abattement exceptionnel de 70 %, lorsque l’acheteur s’engage sous conditions, à démolir les constructions existantes pour reconstruire un ou plusieurs bâtiments d'habitation collectifs. Ce taux est majoré à 85% si plus de la moitié des constructions portent sur des logements sociaux. 

Enfin, les zones tendues répertoriées A ou A bis bénéficient d’un abattement de 70% concernant la plus-value réalisée, si l’acquéreur s’engage aux mêmes engagements que ceux cités précédemment, que la promesse de vente a été signée entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020 et que la cession est réalisée avant le 31 décembre 2022.
 
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