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Vendre un bien immobilier loué

Vendre un bien loué : quels sont les droits du locataire ?

Auteur : Anisse IKOUFANE
Publié le : 08/01/2025 08 janvier janv. 01 2025
Rédaction

Vendre un bien immobilier loué nécessite de respecter des règles précises pour garantir le bon déroulement de la transaction. Les locataires disposent de droits encadrés par la loi, et le propriétaire doit respecter plusieurs obligations avant de vendre son bien.

Dans cet article, découvrez les étapes clés pour réussir cette vente tout en respectant les droits des locataires.

Droits fondamentaux du locataire lors de la vente

Droit à l’information

Le locataire doit impérativement être informé de votre intention de vendre le logement qu’il occupe. Cette notification est réalisée par lettre recommandée avec accusé de réception (ou par voie extra-judiciaire).

Elle doit inclure :

  • Le prix de vente.
  • Les conditions de la vente (mode de paiement, délai).
  • La date éventuelle de fin de bail, si vous souhaitez vendre votre bien libre.

L’objectif est de permettre au locataire de se préparer à la transaction et d’exercer ses droits dans les délais impartis. Un des droits les plus importants est le droit de préemption.
 

Droit de préemption

Il permet au locataire d’acheter le logement qu’il occupe avant tout autre acquéreur.
Il s’ouvre 6 mois avant l’expiration du bail.
 

Le locataire doit impérativement être notifié dans ce délai, au risque de pouvoir opposer un congé non conforme. Une fois informé, le locataire dispose de deux mois pour accepter ou refuser l’offre. 
 

Deux cas de figure sont alors possibles : 

  1. S’il accepte l’offre : il doit formaliser son engagement par écrit et dispose d’un délai supplémentaire de deux mois (ou de quatre mois s’il sollicite un prêt immobilier) pour signer l’acte authentique.
  2. S’il refuse l’offre ou ne répond pas dans les délais : le propriétaire est libre de vendre le bien à un tiers.


Mais attention dans ce cas. Si le prix ou les conditions changent entre temps (par exemple en cas de réduction du prix suite à une négociation avec un autre acquéreur), il faudra alors reproposer le bien au locataire aux nouvelles conditions. 

Cela réactive le droit de préemption pour un délai d’un mois.
 

Les options du propriétaire pour vendre un bien loué

Lorsqu’un propriétaire souhaite vendre un logement loué, deux scénarios sont possibles. Il peut choisir de vendre le bien avec le locataire en place ou de le vendre libre de toute occupation.
 

Vendre le bien occupé

Lorsque le propriétaire décide de vendre un bien occupé, le bail est automatiquement transféré au nouvel acquéreur.

Ce dernier devient le nouveau bailleur et doit respecter les termes du contrat initial :

  • Durée restante du bail.
  • Montant du loyer.
  • Obligations contractuelles.

Cette option peut séduire les investisseurs, car elle leur permet de percevoir immédiatement des revenus locatifs. Toutefois, elle peut aussi entraîner une décote, en raison de cette occupation.
 

Vente d’un bien libre

Dans le second cas, si le propriétaire souhaite vendre un bien libre, il doit donner congé au locataire.

Ce congé doit respecter les délais légaux :

  • 6 mois de préavis pour une location vide.
  • 3 mois de préavis pour une location meublée.
 

Il doit être justifié par la vente et fournir toutes les informations nécessaires sur la transaction.
 

Obligations du propriétaire pendant la transaction

Transmission des informations au nouvel acquéreur

Le propriétaire vendeur doit transmettre au futur acquéreur toutes les informations relatives au bail en cours. Cela inclut les termes du contrat, le montant du loyer, la date d’échéance du bail et les éventuels dépôts de garantie. Un dossier complet permet de sécuriser la transaction et de garantir une transition fluide entre le vendeur, le nouvel acquéreur et le locataire.
 

Notification en cas de modification des conditions de vente

Comme expliqué précédemment, si les conditions de vente évoluent le propriétaire doit en informer le locataire. Cette notification donne au locataire un nouveau délai d’un mois pour exercer son droit de préemption. Ne pas respecter cette obligation pourrait entraîner des litiges.
 

Conseils pratiques pour une vente réussie

Pour éviter les erreurs et les complications, anticipez les démarches administratives. Informez le locataire dans les délais, préparez les documents nécessaires et respectez les obligations légales à chaque étape de la transaction.


Faire appel à un notaire dès le début des démarches permet de sécuriser la transaction. L’étude De Poulpiquet vous accompagne à chaque étape, de la rédaction des actes à la vérification du respect des obligations légales. Grâce à son expertise, notre équipe vous conseille sur des points spécifiques et s'assure que toutes les démarches sont conformes.

Vendre un bien loué implique de respecter des obligations légales précises et de tenir compte des droits des locataires.

L’étude De Poulpiquet et Associés, située dans le centre de Nice, est reconnue pour son expertise en droit immobilier. Notre équipe de notaires vous accompagne dans la vente de biens loués en veillant au respect des obligations légales et à la satisfaction des parties impliquées.


N’hésitez pas à contacter votre notaire pour toute question.
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