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Renonciation au droit d’usage et d’habitation viager rappel jurisprudentiel sur le formalisme

Renonciation au droit d’usage et d’habitation viager rappel jurisprudentiel sur le formalisme

Publié le : 12/12/2021 12 décembre déc. 12 2021
Rédaction

    
En matière de vente d’un bien immobilier en viager occupé, le droit d’usage et d’habitation représente le fait pour le vendeur de pouvoir rester vivre dans son logement jusqu’à la fin de sa vie, sinon jusqu’à ce qu’il en décide autrement. 
En effet, les vendeurs en viager disposent de la faculté, à tout moment, de renoncer à ce droit, notamment par exemple s’ils souhaitent déménager ou entrer en maison de retraite. 
Pour autant, dans une décision de septembre 2021, la Cour de cassation a rappelé que ce droit de renonciation ne se présumait pas. 


Dans l’affaire en question, un litige naît à la suite de la vente d’une maison, pour laquelle la vendeuse s’était réservé un droit d’usage et d’habitation viager. 
En juillet 2011, l’acheteuse loue le bien immobilier à l’ancienne propriétaire, laquelle en 2016 assigne la nouvelle propriétaire en annulation du bail, en remboursement des loyers versés et en indemnisation de son préjudice moral.
De son côté, l’acheteuse forme une demande de paiement de l’arriéré locatif. 

Devant la Cour d’appel, il n’est pas fait droit à la demande de la vendeuse en viager puisqu’il est constaté qu’en signant un bail, cette dernière a tacitement renoncé à son droit d’usage et d’habitation qu’elle s’était réservé sur l’immeuble. 
Ce constat est renforcé par le fait qu’elle s’est acquitté quatre années durant, d’un loyer envers son bailleur, en plus d’avoir demandé sous la forme écrite, un délai de paiement pour rembourser un arriéré locatif. 

Pourtant, la Cour de cassation s’oppose à toute renonciation tacite et rappelle que « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites » conformément à l’ancien article 1134 du Code civil, devenu 1103 : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». 
Or, dans l’acte de vente, les parties avaient particulièrement précisé que « les vendeurs auraient la faculté de renoncer, si bon leur semble, à toute époque, au droit d'usage et d'habitation réservé à leur profit et d'abandonner la jouissance du bien à l'acquéreur en prévenant ce dernier de leur intention à cet égard, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, envoyé six mois à l'avance ».

Pour la Haute juridiction, la renonciation à un droit d’usage et d’habitation ne se présume pas, d’autant plus lorsque les conditions de renonciation à ce droit sont formalisées par un accord conclu entre les parties. 
Ici, il ne pouvait y avoir renonciation tacite au droit d’usage et d’habitation, lequel pouvait seulement être exercé par lettre recommandée avec accusé de réception. 


Référence de l’arrêt : Cass. civ 3ème 9 septembre 2021 n°20-14.189
 
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